목차
I. 서론
II. 본론
1. 지식산업센터의 특성과 투자 메리트
2. 지식산업센터의 현황 및 시장 동향
3. 지식산업센터 시장의 구조적 문제점
4. 향후 지식산업센터 시장의 투자 전망
III. 결론
I. 서론
지식산업센터는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 산업집적법)에 의해 정의된 건축물로, 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건축물을 의미한다. 구체적으로는 지상 3층 이상이며, 공장, 지식산업의 사업장 또는 정보통신산업의 사업장이 6개 이상 입주할 수 있는 집합건물을 말한다. 과거에는 '아파트형 공장'이라는 명칭으로 불렸으며, 2010년 이후 지식산업센터로 명칭이 변경되어 현재에 이르고 있다.
지식산업센터는 크게 공장시설과 지원시설로 구성되어 있다. 공장시설은 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등이 주로 입주하고, 지원시설은 금융, 보험, 교육, 의료, 무역, 판매업 등 입주기업의 생산활동을 지원하기 위한 시설들이 포함된다. 건축연면적의 20%에서 최대 50%까지 지원시설로 구성될 수 있으며, 지역 및 산업단지 여부에 따라 그 비율은 상이하다.
지식산업센터가 등장하게 된 배경은 크게 두 가지로 볼 수 있다. 첫째, 제한된 토지를 효율적으로 활용하고 관리 및 운영의 효율성을 극대화하기 위해서이다. 특히 대도시의 공업용지 부족 문제를 해결하기 위한 중요한 수단으로 자리 잡게 되었다. 인구 밀도가 높고 산업용 토지가 제한적인 홍콩, 싱가포르 등에서도 유사한 다층형 공장 빌딩이 발달했던 점이 이를 뒷받침한다.
둘째, 국내 산업구조 변화에 따른 필요성이다. 1960년대 후반부터 1990년대까지 구로공단은 한국 경제의 핵심 역할을 담당했으나, 1990년대 고유가와 인건비 상승으로 제조업체들이 중국과 동남아로 이동하면서 국내 경제는 제조업 중심에서 IT 산업 중심으로 급격히 변화했다. 이러한 변화와 함께 1990년대 후반 IMF 외환위기와 벤처육성특별법의 제정은 지식산업센터 발전에 큰 영향을 미치게 되었다.
지식산업센터의 역사를 살펴보면, 1989년 인천 주안에서 중소기업진흥공단이 '협동화사업 추진요령'과 '아파트형 공장설립 및 관리 요령'에 따라 최초의 지식산업센터를 설립했다. 이후 1991년에는 서울과 경기 지역에 4개의 지식산업센터가 설립되었으며, 1990년대 중반 이후 각종 세제 혜택과 건설비 지원 정책이 추진되면서 본격적으로 활성화되기 시작했다. 2000년대 중반부터는 지식산업센터가 전성기를 맞이하여 과거의 회색 공장 이미지에서 벗어나 다양한 편의시설과 문화공간을 갖춘 복합단지로 발전하게 되었다.
II. 본론
1. 지식산업센터의 특성과 투자 메리트
지식산업센터는 다른 부동산 투자 상품과는 차별화된 특성을 가지고 있으며, 이는 투자자들에게 여러 메리트를 제공한다. 첫째, 대출 규제 측면에서의 장점이다. 지식산업센터는 다른 부동산과 달리 다주택자나 규제지역에 있다고 대출 규제를 받지 않는다. 이는 지식산업센터가 태생적으로 지역경제 활성화와 중소기업 지원을 위해 만들어졌기 때문이다. 실제로 지식산업센터는 분양가의 60~80%선에서 대출이 가능하며, 경우에 따라 90%까지 대출이 가능하므로 초기 투자금이 적게 든다. 계약금 10%와 중도금 무이자 대출을 활용하면 소액으로도 투자가 가능하다.
둘째, 세금 감면 혜택이다. 지식산업센터는 기업 활성화를 위해 설계되었기 때문에 분양받아 직접 입주하는 기업들에게 여러 혜택이 제공된다. 대표적으로 입주 기업은 취득세 50%, 재산세 37.6% 등의 세금을 감면받을 수 있다. 과밀억제권역 내에서 외곽으로 이전하는 법인의 경우에는 4년간 법인세 100% 감면, 이후 5년간 50% 감면의 혜택이 주어진다. 이러한 세제 혜택은 직접 사용하는 기업뿐만 아니라 투자 목적으로 지식산업센터를 매입하는 경우에도 간접적인 혜택을 제공한다.
셋째, 높은 수익률 가능성이다. 일반적으로 지식산업센터는 4~7%대 수준의 임대 수익률을 보이는데, 이는 다른 수익형 부동산과 비교했을 때 상대적으로 높은 편이다. 특히 정책자금 등의 대출을 통해 레버리지 효과를 극대화하면 실제 투자금 대비 10~20%의 수익률도 기대할 수 있다. 더불어 지식산업센터는 일반 주택과 달리 주택 수에 포함되지 않아 다주택자들도 양도세 부담 없이 투자할 수 있으며, 분양권 전매 제한도 없어 유동성 측면에서도 장점이 있다.
넷째, 안정적인 임차인 구조이다. 지식산업센터는 개인이 아닌 기업이 입주하므로, 상대적으로 입주자 변동성이 낮다. 기업은 이전 시 비용과 시간이 많이 소요되기 때문에 장기 임대 계약을 선호하는 경향이 있어, 임대 수익의 안정성 측면에서 장점을 가진다. 또한 지식산업센터는 3층 이상 복합 건물로 설계되어 다양한 평형대의 공간을 제공하므로, 투자자는 자금 상황에 맞게 투자 규모를 선택할 수 있는 유연성도 갖추고 있다.
2. 지식산업센터의 현황 및 시장 동향
2024년 말 기준, 전국의 지식산업센터는 총 1,537건으로 집계되고 있으며, 이 중 수도권에 81.9%(1,113개), 비수도권에 18.1%(246개)가 분포하고 있다. 지역별로는 경기도가 가장 많고, 그다음으로 서울특별시, 인천광역시 순이다. 경기도 내에서는 시흥시, 화성시, 성남시 중원구 순으로 지식산업센터가 밀집되어 있으며, 서울에서는 금천구(가산 디지털 산업단지)에 가장 많은 지식산업센터가 위치하고 있다.
그러나 최근 지식산업센터 시장은 2022년 말 이후 수도권을 중심으로 매매시장 위축이 지속되고 있다. 부동산플래닛의 자료에 따르면, 2024년 4분기 전국 지식산업센터 거래량은 672건, 거래금액은 2,569억원으로, 이는 2022년 4분기(763건, 2,937억 원)보다도 낮은 수준이다. 전년 동기(1,011건, 4,153억 원)와 비교하면 거래량은 33.5%, 거래금액은 38.1% 감소했다. 특히 서울시 지식산업센터 거래량은 137건, 거래금액은 881억 원으로, 3분기(201건, 1,549억 원) 대비 각각 31.8%, 43.1% 감소했다. 최근 5년간 서울시 지식산업센터 거래금액이 1,000억 원 밑으로 내려간 것은 2022년 4분기(789억 원)에 이어 두 번째다.
가격 측면에서도 하락세가 두드러진다. 4분기 전국 지식산업센터의 전용면적당 평당 가격은 1,569만원으로, 3분기(1,861만 원) 대비 15.7% 하락했다. 수도권은 3분기 1,912만 원에서 4분기 1,609만 원으로 15.8% 하락했으며, 비수도권은 3분기 1,440만 원에서 4분기 1,248만 원으로 13.3% 하락했다. 서울시의 경우 전용면적당 평당 가격이 2,230만 원으로, 직전 분기 3,301만 원보다 32.4%나 하락했다.
자치구별 거래 현황을 살펴보면, 서울에서는 금천구(64건)에서 가장 많은 거래가 이루어졌으며, 구로구(16건), 영등포구(15건) 순이었다. 경기도에서는 하남시(52건)가 거래량 1위를 차지했고, 시흥시(47건), 화성시(40건) 순으로 나타났다. 거래금액 기준으로는 서울 금천구(387억원), 경기도 하남시(178억 원)가 각각 해당 지역에서 가장 높았다.
현재 전국 지식산업센터의 건축 상태를 살펴보면, 경기도에는 미착공 물량이 100건 이상 남아있어 향후 공급 과잉 우려가 제기되고 있다. 또한 최근 신축된 지식산업센터들의 공실률이 높아지고 있어 시장 침체가 장기화될 가능성이 커지고 있다.
3. 지식산업센터 시장의 구조적 문제점
현재 지식산업센터 시장이 직면한 가장 큰 문제는 공실률 증가이다. 고양시의 사례를 보면, 2024년 12월 기준으로 운영 중인 지식산업센터 25곳(덕양구 20곳, 일산동구 5곳)의 총 호실 수는 11,443호인데, 이 중 입주한 곳은 6,404호에 불과해 입주율이 56% 수준에 그치고 있다. 특히 최근 준공된 지식산업센터일수록 공실 문제가 심각한데, 2023년 준공된 고양시 내 지식산업센터 7곳 모두 입주율이 50%를 밑돌고 있으며, 그중에서도 2023년 4월 이후 준공된 3곳의 입주율은 5~10%에 불과하다.
이러한 공실 문제가 발생하는 원인은 크게 세 가지로 볼 수 있다.
첫째, 일반 오피스에 비해 불리한 입지 조건이다. 광명역 GIDC 지식산업센터와 같은 경우, 광명역에서 도보로 10~15분가량 소요되는데, 1호선 광명역 발 기차는 출퇴근 시간에도 1시간에 1대만 운행하고 있어 체감상 접근성이 낮다. 시흥 배곧테크노밸리 지식산업센터는 가장 가까운 지하철 오이도 역에서 버스를 타고 20분 정도 이동해야 하고, 덕은지구 지식산업센터 역시 가장 가까운 경의중앙선 수색역에서 버스로 20분가량 들어가야 한다. 이처럼 직원들의 출퇴근 환경을 고려했을 때, 많은 기업들이 지식산업센터 입주를 꺼리게 된다.
둘째, 수요 예측 실패이다. 광명 지역의 지식산업센터는 근처에 있는 가산디지털단지, 구로 등의 IT기업 수요를 받아낼 것이란 전망으로 건설되었으나, 이미 서울 금천구 가산, 구로구에 있는 지식산업센터도 공실이 발생하는 상황에서 광명으로 회사를 이전하는 경우는 드물었다. 또한 아산 탕정지구와 고덕 해창리 지식산업센터는 각각 삼성디스플레이시티2차 공장과 삼성 평택 캠퍼스 증설을 기대하며 분양되었으나, 실제로는 70~80%의 공실률을 기록하고 있다.
셋째, 과잉 공급이다. 부동산 가격 상승기였던 2010년대 후반부터 2020년대 초반까지 규제 완화를 배경으로 지식산업센터가 우후죽순 신축되었다. 특히 2020~2022년에는 엄청난 물량의 지식산업센터가 분양되었고, 이것이 현재 공급 과잉 문제로 이어졌다. 고양시의 경우, 현재 운영 중인 25곳 외에도 추가로 6곳이 공사 중이며, 이 중 4곳은 2024년 내에 준공될 예정이다. 현재의 입주율 추세를 고려하면, 추가 준공되는 지식산업센터는 심각한 공실 문제에 직면할 가능성이 높다.
이러한 문제들과 함께 고금리 상황도 지식산업센터 시장에 부정적인 영향을 미치고 있다. 지식산업센터 투자자들은 대부분 분양가의 70~90%를 대출로 충당했는데, 금리 상승으로 대출 이자 부담이 크게 증가했다. 경기 침체로 중소기업 도산이 이어지면서 공실도 급증했고, 이제는 이자만 나가고 수입은 없는 '깡통' 상태가 된 경우가 많다. 이로 인해 지식산업센터 경매 건수가 크게 증가하고 있는데, 2022년 403건에서 2023년 688건으로 1년 사이에 70% 늘어났으며, 2024년 1분기(1~3월)에만 236건으로 전년 동기(125건) 대비 88% 급증했다.
4. 향후 지식산업센터 시장의 투자 전망
2025년 지식산업센터 시장은 "기회와 도전이 공존하는 시기"로 평가받고 있다. 전반적인 침체에도 불구하고, 일부 지역에서는 긍정적인 전망이 제시되고 있다. 특히 수도권 내 특정 지역에서는 공급 부족 현상이 나타나며 신축 지식산업센터의 가치가 상승할 가능성이 있다.
경기도의 경우, 입주 예정 물량이 2024년 34곳에서 2025년 12곳으로 급감할 것으로 예상된다. 이는 입주 예정 면적이 2024년 대비 약 65% 감소하는 것으로, 신규 분양 물량이 줄어들고 있음을 의미한다. 공사비와 인건비 상승, 부동산 PF 부실 대출 등의 영향으로 신축 지식산업센터 공급이 제한적이라는 점이 이러한 감소 추세의 원인으로 지목된다.
업종 확대 측면에서도 변화가 있다. 정부는 최근 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 개정을 통해 지식산업센터에 입주 가능한 업종을 대폭 확대했다. 기존에는 제조업, 지식산업, 정보통신 관련 업종으로 제한했으나, 도박업, 주택공급업 등을 제외한 대부분의 업체로 확대하여 다양한 산업의 기업이 유치될 수 있도록 했다. 고양시도 지식산업센터 업종 규제를 완화해 입주업종을 97개에서 126개로 확대했으나, 단순히 업종 확대만으로는 공실률을 줄이는 데 한계가 있어 추가적인 세제 혜택 등이 필요하다는 의견이 있다.
한편, 4차 산업혁명 시대의 도래와 함께 지식산업센터의 역할이 재조명되고 있다. 4차 산업혁명은 정보통신기술의 융합으로 이루어지는 차세대 산업혁명으로, 빅데이터를 기반으로 생산과 개발이 이루어지므로 장소에 구애받지 않고 작은 공간에서도 운영이 가능하다. 이러한 특성으로 인해 스타트업과 벤처기업 등 소규모 기업들이 지식산업센터를 찾고 있으며, 점차 기존 오피스보다 유사 업종 군락, 편의시설, 대규모 업무단지의 신뢰도가 있는 지식산업센터로 이동하는 추세이다.
이외에도 공실 해소 방안으로 셀프 스토리지 시장을 활용하는 방안이 검토되고 있다. 셀프 스토리지는 공유 창고 또는 짐 보관 서비스로, 캠핑·골프 등 부피가 큰 취미용품과 자주 사용하지 않는 물건을 장기간 보관하는 용도로 사용된다. 미국과 유럽 등 선진국에서는 이미 편의점과 같은 생활밀착형 시설로 인식될 만큼 산업이 성장해 있어, 국내 지식산업센터의 공실 문제 해결에 도움이 될 수 있다.
종합적으로, 지식산업센터 시장은 현재 침체기를 겪고 있으나, 일부 지역의 신축 물량 감소와 업종 확대 정책, 4차 산업혁명에 따른 새로운 수요 창출 가능성 등으로 인해 2025년 이후 점진적인 회복이 예상된다. 다만, 그 회복세는 지역과 입지에 따라 차별화될 것으로 보인다.
III. 결론
지식산업센터는 과거 부동산 투자 시장에서 높은 수익률과 다양한 혜택으로 각광받던 대체 투자처였으나, 현재는 시장 상황이 크게 변화했다. 2022년 이후 급격한 매매시장 위축, 공실률 증가, 수익률 저하 등으로 인해 '애물단지'로 전락한 사례가 늘고 있다. 특히 경기 침체와 고금리, 과잉 공급이 맞물리면서 투자자들의 손실이 확대되고 있으며, 경매 물건도 급증하는 추세이다.
그럼에도 불구하고, 지식산업센터는 여전히 부동산 투자 대상으로서 몇 가지 주목할 만한 장점을 가지고 있다. 대출 규제가 적고, 세제 혜택이 있으며, 임차인의 안정성이 상대적으로 높다는 특성은 장기적 관점에서의 투자 가치를 지지하는 요소이다. 또한 4차 산업혁명 시대에 맞춰 소규모 기업과 스타트업의 수요가 지속적으로 발생할 가능성이 있다는 점도 긍정적인 측면이다.
다만, 지식산업센터 투자는 현재의 시장 상황을 고려할 때 신중한 접근이 필요하다. 지역별, 입지별로 수요와 공급 상황이 크게 다르고, 접근성과 편의시설 등 물리적 조건에 따라 공실률과 수익률의 차이가 심화되고 있기 때문이다. 따라서 일반적인 부동산 투자보다 더 세밀한 시장 분석과 철저한 실사가 요구된다.
지식산업센터에 투자하고자 하는 투자자들에게는 다음과 같은 고려사항이 중요하다.
첫째, 입지 조건을 최우선으로 검토해야 한다. 대중교통 접근성이 좋고, 주요 도심이나 산업단지와의 연계성이 높은 지역을 선택하는 것이 중요하다. 특히 지하철역과의 거리, 주요 도로와의 연결성 등은 향후 임대 수요에 직접적인 영향을 미치는 요소이다.
둘째, 현재의 공급 과잉 상황을 고려하여, 신규 분양보다는 이미 운영 중인 지식산업센터 중 입주율이 안정적인 곳을 검토하는 것이 리스크를 줄이는 방법이 될 수 있다. 특히 최근 급매로 나오는 물건 중에서 입지와 시설 상태가 양호한 경우, 가격 메리트가 있을 수 있다.
셋째, 정부의 정책 변화를 주시해야 한다. 입주 가능 업종의 확대, 세제 혜택 강화 등의 정책은 지식산업센터 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 반면, 금리 정책이나 부동산 규제 정책의 변화는 시장 전반에 큰 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요하다.
넷째, 레버리지 효과를 지나치게 활용하지 않도록 주의해야 한다. 과거 저금리 시대에는 높은 대출 비율로도 수익을 낼 수 있었으나, 현재의 고금리 환경에서는 대출 이자 부담이 크게 증가하여 투자 수익률을 감소시킬 수 있다. 따라서 적정 수준의 자기자본 비율을 유지하는 것이 중요하다.
마지막으로, 지식산업센터의 특성과 법적 제한사항을 정확히 이해할 필요가 있다. 지식산업센터는 일반 상업용 부동산과 달리 입주업종에 제한이 있고, 용도 변경에도 제약이 따른다. 이러한 특성을 고려하지 않고 투자할 경우, 예상치 못한 문제에 직면할 수 있다.
현재의 지식산업센터 시장은 침체기를 겪고 있으나, 모든 위기는 기회가 될 수 있다. 신중한 분석과 전략적 접근을 통해 장기적 관점에서의 가치 투자가 가능한 시장이라고 평가할 수 있다. 다만, 과거와 같은 단기간의 고수익을 기대하기보다는, 안정적인 수익을 장기적으로 창출할 수 있는 투자 대상으로 접근하는 것이, 현재 시장 상황에서의 합리적인 투자 전략이라고 할 수 있다.